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メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」 ~てっとり早く合格しよう~ を転載しています。 >>宅建合格フルセット~宅建合格には苦手分野は捨てるべし~ =============================== ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」 ~てっとり早く合格しよう~ 2010年11月10日 No.143-3 ☆バックナンバーは下記URLから。 http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1 =============================== こんばんは、宅建講師の悠々です。 あっと言う間に11月も10日になりました。 少しずつ冬の気配がしてきていますが 風邪などひいていませんか? 体調には気をつけて、自分のペースで 来年の宅建本試験に向けて、一日一日を積み重ねていきましょう! ……………………………………………………………………………… これからしばらくは 月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」 水→→→ 悠々先生の過去問題解説 日→→→ 一問一答とクイズ問題 というメニューでお送りしていきます! どうぞお楽しみに(^_^) ……………………………………………………………………………… さあ、先週より始まりました。 「過去問題のストーリー?!」 前回の宅建業法の「問30」は、いかがでしたか~? では本日も、 実際に18年度の問題を題材にして、 1問ずつ試験でおさえるべきポイントを見ていきましょう! 今日は、宅建業法「問31」ですね。 「問 31」 宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)に関する次の記述のうち、 宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 はい、「正しいものはどれか」ですから、 また大きく○をつけましょう!(笑) では、1から!! 1 A社の唯一の専任の取引主任者であるBが退職したとき、 A社は2週間以内に新たな成年者である専任の取引主任者を設置し、 設置後30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。 はい、どうするのでした~? そうです。 ワードチェックですね。 じゃあ、前回同様、ていねいにワードチェックを していきましょう。 「専任の取引主任者」「退職」「2週間以内」 「主任者設置」「30日以内」「知事に届出」 さぁ~と読むとポイントは2つですね。 わかりました~? 「主任者の設置のこと」 「知事への届出」 この2つですね。 まず、主任者の設置については、 1行目の唯一の専任の取引主任者が 退職だから・・・・・・ いやいや大変ですよね(汗) 専任の主任者がゼロ名状態・・・ はい、このときのルールは~? ピンときますか~? はい、2つありますね。 ・専任の主任者をすぐに設置(採用)するか? ・事務所を閉めるか? もちろん事務所を閉めるのは考えないとして(笑) すぐに専任の主任者を捜して採用しましょう!! で、期限は~? 2週間ですね。 かなり急がないとだめですね。 うん、 求人を出すのに1週間 面接・採用に1週間 合計2週間とおさえましょう!! 問題文はきちんと この流れになっていますね。 次に、「知事への届出」の部分ですね。 これは、業者名簿の変更の届出のことですよね。 このときのルールは~? はい、 「業者名簿に登載されている一定事項に 変更があれば、免許権者に届出する!」 ですね。 期限は~? 30日以内です。 業者名簿は、誰でも閲覧できますから、 変更事項を放っておかれると、 影響が大きいので、急げってことですね! で、問題文は、その通りの流れになっていますね。 よって、1の問題文は正しいのです。 キーポイントは、やはり2つですね。 「主任者設置のこと」 「業者名簿の変更の届け出」 この2つの正確な知識が要求される 問題ということです。 では、2にいきましょう! 2 取引主任者ではないCがA社の非常勤の取締役に就任したとき、 A社はその旨を甲県知事に届け出る必要はない。 まず、ワードチェックから! 「非常勤の取締役」「知事に届出」 問題文が短いですね(笑) 2つだけです。 問題なれしていないと、1行目の 「取引主任者でない」という部分も 気になるでしょうね。 でも、単に、 「取引主任者であるかどうか!?」 が、ポイントになる出題は、 「重要事項説明」や「37条書面」 のコーナー以外では、まずないでしょう! ただし、 「専任の主任者」とくれば、 業者名簿の登載事項にも関連してくるので、 ワードチェックが必要となりますよ。 で、結局、この問題の場合は、1と同様、 業者名簿の変更の届出の理解が ポイントとなりますね! Cが新たに取締役(役員)に就任すれば、 当然、知事への変更の届出は必要ですよね。 ここの何気ないポイントは、 Cが非常勤だってこと! ちょいと迷いますよね・・・ ここでの役員って、非常勤も 含むんだったっけなぁ・・・(汗) 結論⇒⇒含みます!(笑) して、その心は~? まぁ、宅建業法の大きな趣旨として、 悪徳不動産業者を参入させないという のがありますよね。 よって、役員として入ってくるスタッフに対しても、 免許権者として、常に目を光らせている状態です。 そういう目で見ていますから、 例え、非常勤であっても、 きちんと届出をしなさいという ことになりますよね。 ちなみに、通常は、役員に含まれない 「監査役」も業者名簿に登載される 役員に含まれます。 かなり、役員の範囲を広げて妙な人物の 参入を防ごうとしているのだと 思ってください! よって、2は×ですね。 次に3です。 3 A社がD社に吸収合併され消滅したとき、 D社を代表する役員Eは、合併の日から30日以内に その旨を甲県知事に届け出なければならない。 ワードチェックをしましょう! 「吸収合併」「D社を代表する役員」 「30日以内」「知事に届出」 はい、これは単純明快に 「吸収合併」 の問題ですね! では、吸収合併のときのルールは~? 合併の日から30日以内に届出ですね。 だれに~? 免許権者ですね。 ここでは、知事です。 はい、では、誰が届出をしましょう? 元の法人の代表役員であった者ですね。 この問題はここがポイントです。 A社+D社⇒⇒⇒D社 となったわけですよね。 合併の届出っていうのは、 A社が合併して消滅したっていう 届出でしょう! いわば、残務処理だから、そんなことは 「Aさん自分でしなさい」 ってことになるのですよ~ よって3は×ですね。 さぁ最後に4です。 4 A社について、破産手続開始の決定があったとき、 A社の免許は当然にその効力を失うため、A社の破産管財人Fは、 その旨を甲県知事に届け出る必要はない。 まずはワードチェックをしましょう。 「破産手続き開始の決定」 「免許は当然にその効力を失う」 「破産管財人」「知事に届出」 さぁ、業者が破産したときの届出がテーマですね。 よく出るポイントです。 この場合のルールは~? はい、法人の合併のときと同じです。 破産手続き開始の決定の日から 30日以内に免許権者に届出ですね。 はい、誰がしますか~? 破産管財人です。 業者本人ではありません。 ちなみに取引主任者が破産した場合は、 本人が届け出することになっています。 業者と取引主任者で扱いが違いますので、 要注意です!! 考え方はね、普通の人が、破産すれば 本人が届け出するんですよ。 ところが、業者の場合は、個人であれ、 法人であれ、かなり大きな金額の商品 (土地・建物など)を扱っているケースが 多いですよね。 よって、そこは、 本人ではなしに、 すべて破産管財人に お任せしようということになります。 さぁ、以上の流れで4の解答は×だと割合すぐに 出ますよね。 まぁワードチェックで取り上げた 「免許は当然にその効力を失う」 の部分は、多少気になりながらも、 ×という解答はすぐに出せたはずなので、 今回は、無視しましょう!!(笑) ただ、この部分が、解答のポイントになる ケースもあるうるので、ミニ解説を!! 破産の場合に、免許の効力がなくなる時点、 すなわち免許失効の時点は、 届出の日となります。 当然に効力を失うわけではありません。 4の肢は、この効力の点からも×ということに なりますね。念のため。 はい、この「問31」も 1~4まで気持ちよく すべての選択肢に ○×をつける事ができましたね。 順調順調!!(笑) まぁそれだけ、基本からの出題だという ことですぞ~ はい、この調子でがんばりましょう!! 今回はここまでです。 それでは、次回をお楽しみに(^^) ==================================================================== ☆発 行:office-oto(オフィス 音) http://office-oto.com/oto.html 発行責任者:代表 綿谷 玲 Mail info@office-oto.com ★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々 http://www.life-shine.net/youyou/ ●購読解除はこちらから http://watatani.net/neo/d.php?1_3ykpok9owdyuaki896pb ▼オフィシャル ブログ 15歳、宅建に挑戦!」 http://takken-harusame.office-oto.com/ Copyright(C)office-oto Ltd.2008 ==================================================================== 宅建合格には苦手分野は捨てるべし! 過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS) PR |
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