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【2017/08/20 20:37 】 |
【宅建業法平成18年問31】
この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~  を転載しています。

>>宅建合格フルセット~宅建合格には苦手分野は捨てるべし~






===============================
 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2010年11月10日 No.143-3
  ☆バックナンバーは下記URLから。
   http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
===============================

こんばんは、宅建講師の悠々です。


あっと言う間に11月も10日になりました。
少しずつ冬の気配がしてきていますが
風邪などひいていませんか?

体調には気をつけて、自分のペースで
来年の宅建本試験に向けて、一日一日を積み重ねていきましょう!


………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………

さあ、先週より始まりました。
「過去問題のストーリー?!」

前回の宅建業法の「問30」は、いかがでしたか~?

では本日も、
実際に18年度の問題を題材にして、
1問ずつ試験でおさえるべきポイントを見ていきましょう!


今日は、宅建業法「問31」ですね。


「問 31」
 宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。


はい、「正しいものはどれか」ですから、
また大きく○をつけましょう!(笑)


では、1から!!

1 A社の唯一の専任の取引主任者であるBが退職したとき、
A社は2週間以内に新たな成年者である専任の取引主任者を設置し、
設置後30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。


はい、どうするのでした~?
そうです。
ワードチェックですね。

じゃあ、前回同様、ていねいにワードチェックを
していきましょう。


「専任の取引主任者」「退職」「2週間以内」
「主任者設置」「30日以内」「知事に届出」


さぁ~と読むとポイントは2つですね。
わかりました~?

「主任者の設置のこと」
「知事への届出」

この2つですね。

まず、主任者の設置については、
1行目の唯一の専任の取引主任者が
退職だから・・・・・・

いやいや大変ですよね(汗)

専任の主任者がゼロ名状態・・・

はい、このときのルールは~?

ピンときますか~?

はい、2つありますね。

・専任の主任者をすぐに設置(採用)するか?
・事務所を閉めるか?

もちろん事務所を閉めるのは考えないとして(笑)

すぐに専任の主任者を捜して採用しましょう!!

で、期限は~?

2週間ですね。
かなり急がないとだめですね。

うん、
求人を出すのに1週間
面接・採用に1週間
合計2週間とおさえましょう!!


問題文はきちんと
この流れになっていますね。

次に、「知事への届出」の部分ですね。

これは、業者名簿の変更の届出のことですよね。

このときのルールは~?

はい、
「業者名簿に登載されている一定事項に
変更があれば、免許権者に届出する!」
ですね。


期限は~?

30日以内です。

業者名簿は、誰でも閲覧できますから、
変更事項を放っておかれると、
影響が大きいので、急げってことですね!


で、問題文は、その通りの流れになっていますね。

よって、1の問題文は正しいのです。

キーポイントは、やはり2つですね。

「主任者設置のこと」
「業者名簿の変更の届け出」

この2つの正確な知識が要求される
問題ということです。




では、2にいきましょう!


2 取引主任者ではないCがA社の非常勤の取締役に就任したとき、
A社はその旨を甲県知事に届け出る必要はない。


まず、ワードチェックから!

「非常勤の取締役」「知事に届出」

問題文が短いですね(笑)

2つだけです。

問題なれしていないと、1行目の
「取引主任者でない」という部分も
気になるでしょうね。

でも、単に、
「取引主任者であるかどうか!?」
が、ポイントになる出題は、
「重要事項説明」や「37条書面」
のコーナー以外では、まずないでしょう!

ただし、
「専任の主任者」とくれば、
業者名簿の登載事項にも関連してくるので、
ワードチェックが必要となりますよ。


で、結局、この問題の場合は、1と同様、
業者名簿の変更の届出の理解が
ポイントとなりますね!

Cが新たに取締役(役員)に就任すれば、
当然、知事への変更の届出は必要ですよね。

ここの何気ないポイントは、
Cが非常勤だってこと!

ちょいと迷いますよね・・・

ここでの役員って、非常勤も
含むんだったっけなぁ・・・(汗)


結論⇒⇒含みます!(笑)

して、その心は~?

まぁ、宅建業法の大きな趣旨として、
悪徳不動産業者を参入させないという
のがありますよね。

よって、役員として入ってくるスタッフに対しても、
免許権者として、常に目を光らせている状態です。


そういう目で見ていますから、
例え、非常勤であっても、
きちんと届出をしなさいという
ことになりますよね。


ちなみに、通常は、役員に含まれない
「監査役」も業者名簿に登載される
役員に含まれます。


かなり、役員の範囲を広げて妙な人物の
参入を防ごうとしているのだと
思ってください!


よって、2は×ですね。




次に3です。

3 A社がD社に吸収合併され消滅したとき、
D社を代表する役員Eは、合併の日から30日以内に
その旨を甲県知事に届け出なければならない。


ワードチェックをしましょう!

「吸収合併」「D社を代表する役員」
「30日以内」「知事に届出」


はい、これは単純明快に
「吸収合併」
の問題ですね!

では、吸収合併のときのルールは~?

合併の日から30日以内に届出ですね。

だれに~?

免許権者ですね。
ここでは、知事です。

はい、では、誰が届出をしましょう?

元の法人の代表役員であった者ですね。

この問題はここがポイントです。

A社+D社⇒⇒⇒D社

となったわけですよね。

合併の届出っていうのは、
A社が合併して消滅したっていう
届出でしょう!


いわば、残務処理だから、そんなことは
「Aさん自分でしなさい」
ってことになるのですよ~

よって3は×ですね。




さぁ最後に4です。


4 A社について、破産手続開始の決定があったとき、
A社の免許は当然にその効力を失うため、A社の破産管財人Fは、
その旨を甲県知事に届け出る必要はない。


まずはワードチェックをしましょう。

「破産手続き開始の決定」
「免許は当然にその効力を失う」
「破産管財人」「知事に届出」


さぁ、業者が破産したときの届出がテーマですね。

よく出るポイントです。

この場合のルールは~?

はい、法人の合併のときと同じです。

破産手続き開始の決定の日から
30日以内に免許権者に届出ですね。


はい、誰がしますか~?

破産管財人です。
業者本人ではありません。

ちなみに取引主任者が破産した場合は、
本人が届け出することになっています。

業者と取引主任者で扱いが違いますので、
要注意です!!

考え方はね、普通の人が、破産すれば
本人が届け出するんですよ。

ところが、業者の場合は、個人であれ、
法人であれ、かなり大きな金額の商品
(土地・建物など)を扱っているケースが
多いですよね。

よって、そこは、
本人ではなしに、
すべて破産管財人に
お任せしようということになります。


さぁ、以上の流れで4の解答は×だと割合すぐに
出ますよね。


まぁワードチェックで取り上げた
「免許は当然にその効力を失う」
の部分は、多少気になりながらも、
×という解答はすぐに出せたはずなので、
今回は、無視しましょう!!(笑)


ただ、この部分が、解答のポイントになる
ケースもあるうるので、ミニ解説を!!


破産の場合に、免許の効力がなくなる時点、
すなわち免許失効の時点は、
届出の日となります。


当然に効力を失うわけではありません。

4の肢は、この効力の点からも×ということに
なりますね。念のため。


はい、この「問31」も
1~4まで気持ちよく
すべての選択肢に
○×をつける事ができましたね。

順調順調!!(笑)

まぁそれだけ、基本からの出題だという
ことですぞ~

はい、この調子でがんばりましょう!!


今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに(^^)



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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



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【2010/11/10 23:29 】 | 宅建合格には苦手分野は捨てるべし | 有り難いご意見(0) | トラックバック(0)
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