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メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」 ~てっとり早く合格しよう~ を転載しています。 >>宅建合格フルセット~宅建合格には苦手分野は捨てるべし~ =============================== ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」 ~てっとり早く合格しよう~ 2010年12月29日 No.150-3 ☆バックナンバーは下記URLから。 http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1 =============================== こんばんは、宅建講師の悠々です。 今年も残すところあと3日となりましたね。 年賀状作成や大掃除と行事も用事で大変だと思いますが やり残したことのないように、頑張りましょう! メルマガの方は12/31と1/1はお休みを頂きますが それ以外は配信いたしますので、ご活用くださいませ! ……………………………………………………………………………… これからしばらくは 月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」 水→→→ 悠々先生の過去問題解説 日→→→ 一問一答とクイズ問題 というメニューでお送りしていきます! どうぞお楽しみに(^_^) ……………………………………………………………………………… 今日は、宅建業法「問38」ですね。 「問 38」 宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、 宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合における 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。 売主(業者A)⇒⇒⇒買主(業者B) 業者Aが、自ら売主となって、 業者である買主Bに建物を 売買するということですから~ はい、8種類制限の業者間取引での 適用除外のケースとなりそうですね。 で、違反するものは・・・ということで、 大きく×をしておきましょう! では、1つずつ見ていきましょう。 まず、1です。 1 AはBと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。 はい、ワードチェックをしましょう。 「10分の3の金額」「手付」 AはBとの契約で、代金の10分の3の 額の手付を受領したということですね。 本来、業者が自ら売主の8種類制限では、 手付の額は、売買代金の10分の2(20%) までという制限がありますね。 では、ここでの設定はどうでした~? はい、業者間取引ですね。 ということは、手付の額の制限は、 一切、適用されませんので、違反 にもなりません。 よって、1は○になります。 では、2です。 2 Aは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の 建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した。 ワードチェックをしましょう。 「新築分譲マンション」「建築確認を受ける前」 「契約を締結」 はい、これは、マンションの分譲で、 建築確認を受ける前に、契約を締結 したということですね。 ということは、テーマは、 “契約締結時期の制限” ですね。 はい、これは、8種類制限に ありましたか~? タ・ク・ソン・テ・カ・テ・カツ・ショ ありませんね~(笑) ということは、 8種類制限や業者間取引に関係なく、 普通に、業法が適用されるわけですよね。 じゃあ基本のルールに戻りましょう! 建物の契約締結の時期の制限の場合は どんなルールになっていますか~? はい、“建築確認”を受けていないとダメ ですよね。 ちなみに、土地の分譲であれば、 “開発許可”や“宅地造成許可”を 受けていないと契約はできないですね。 はい、関連知識もまとめておきましょう! 契約締結時期の制限は、 広告開始時期の制限とほぼ同じです。 広告を見て、その物件を気に入った人が、 誰よりも早く、その日のうちに、契約 できるように“日”を揃えています。 で、2つの制限で、異なるのは、1ヶ所、 貸借の場合です。 建物を例にあげると、 建築確認を受けていなくても、 貸借の契約はできるけれど、 広告はアウトなんですよね。 この違いは~?? 元々、未完成物件(建物)の場合、 契約を交わしても、本当にそれが 計画どおりに完成するかどうかわからない ですよね(汗) そこで、建築確認を受けたとなると、 行政が、その建築にお墨付きを与えたような ものだから、買主も安心して、買えるわけです。 ただ、貸借でいうと、こんな軽いケースも! A「Bさん、今年は田んぼは作らないの~?」 B「もう、腰が痛くてね、だから、田んぼを やめて、来年は、賃貸マンションを建て ようかと思って~」 A「この辺は、市街化区域だから、それが いいかもね~じゃあ、うちの息子が来年 結婚するので、ぜひ借りたいわ~」 B「まだ、建築確認とかもしていないんだけど」 A「いいですよ~もし、建築確認が通らな かったり、マンション建築が白紙にな っても、気にしなから~」 B「そう、じゃあ契約だけ、先にしておく~ いつもの賃貸の業者さんに手続きお願い しておくわ~」 ちょっと長くなりましたが、いかがですか~? 隣近所で、いかにもありそうな会話でしょう!? で、こういったケースを法律は認めているのです。 だから、貸借の契約は、建築確認の前でも OKなんですね。 ただ、広告までやっちゃうと不特定多数に 被害が広がってしまうおそれがありますよね。 さっきの話しで、建築確認が通らなかったら、 なんて場合も、近所付き合いの延長だからこそ、 許されるのであって、見知らぬ者同士で あれば・・・やっぱりもめますよね~(汗) よって、広告は不可となります。 はい、この違いをはっきり区別しておきましょう! 設問の方は、建築確認を受ける前に締結したのは、 売買契約だから、もちろん違反します。 次は、3ですね!! 3 Aは自己の所有に属しない建物について、Bと売買契約を締結した。 まずはワードチェック。 「自己の所有に属しない建物」「契約を締結」 はい、自己の所有に属しない物件の売買ですね。 これは、8種類制限に入っていますか~? はい、ありますね!! トップバッターの 「他人物売買(未完成物件も対象)」 に該当しますよね~ で、業者間取引は、適用除外ですから、 契約の締結~もちろんOKです。 違反しないから○ですね。 はい、秒殺ですよ!!(笑) では、最後に4です。 4 AはBと売買契約を締結する際、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。 まずはワードチェックから~ 「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」 今回は、何と1つだけです~(笑) はい、瑕疵担保責任がテーマですね。 これは、8種類制限にありましたか~? おっありました!!(笑) 「瑕疵担保責任についての特約の制限」 ですね。 で、業者間取引だから適用除外ですね。 ということは・・・ どうなりますか~? はい、民法の規定に戻るわけです。 そして、民法では、元々、 「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」 は、可能ですよ~ これはしっかり抑えておいてください。 よって、4は、違反しないので、○と いうことになります。 はい、[問38]の正解は、 「違反するもの」、「×」は、 2ということになりますね。 8種類制限の基本問題ですから、 きっちりまとめておきましょう!(^-^) 今回はここまでです。 それでは、次回をお楽しみに~ ※=※=※=※=※=※=※=※=※=※= 本日のメルマガ、お役に立てましたら ポチっと、ワンクリック応援お願いします! 皆さんの応援が、メルマガを続ける活力です(^^) 人気ブログランキング 「資格・スキルアップ ブログランキング 」 http://blog.with2.net/link.php?659718 ※=※=※=※=※=※=※=※=※=※= ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ メルマガの内容や宅建学習で疑問点があれば takken@office-oto.com までお気軽に! 2営業日以内に返信します! ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ ==================================================================== ☆発 行:office-oto(オフィス 音) http://office-oto.com/oto.html 発行責任者:代表 綿谷 玲 Mail info@office-oto.com ★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々 http://www.life-shine.net/youyou/ ●購読解除はこちらから http://watatani.net/neo/d.php?1_3ykpok9owdyuaki896pb ▼オフィシャル ブログ 15歳、宅建に挑戦!」 http://takken-harusame.office-oto.com/ Copyright(C)office-oto Ltd.2008 ==================================================================== 宅建合格には苦手分野は捨てるべし! 過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS) マル合格資格奪取! FP(ファイナンシャルプランニング)技能検定試験2級・3級 PR |
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