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【2017/04/24 16:24 】 |
【平成18年度問38】悠々先生の過去問題解説
この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~  を転載しています。

>>宅建合格フルセット~宅建合格には苦手分野は捨てるべし~





===============================
 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2010年12月29日 No.150-3
  ☆バックナンバーは下記URLから。
   http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
===============================

こんばんは、宅建講師の悠々です。


今年も残すところあと3日となりましたね。
年賀状作成や大掃除と行事も用事で大変だと思いますが
やり残したことのないように、頑張りましょう!


メルマガの方は12/31と1/1はお休みを頂きますが
それ以外は配信いたしますので、ご活用くださいませ!


………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………


今日は、宅建業法「問38」ですね。


「問 38」
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合における
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。


売主(業者A)⇒⇒⇒買主(業者B)


業者Aが、自ら売主となって、
業者である買主Bに建物を
売買するということですから~


はい、8種類制限の業者間取引での
適用除外のケースとなりそうですね。


で、違反するものは・・・ということで、
大きく×をしておきましょう!

では、1つずつ見ていきましょう。


まず、1です。


1 AはBと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。

はい、ワードチェックをしましょう。

「10分の3の金額」「手付」


AはBとの契約で、代金の10分の3の
額の手付を受領したということですね。


本来、業者が自ら売主の8種類制限では、
手付の額は、売買代金の10分の2(20%)
までという制限がありますね。

では、ここでの設定はどうでした~?

はい、業者間取引ですね。

ということは、手付の額の制限は、
一切、適用されませんので、違反
にもなりません。


よって、1は○になります。


では、2です。


2 Aは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の
建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した。


ワードチェックをしましょう。

「新築分譲マンション」「建築確認を受ける前」
「契約を締結」


はい、これは、マンションの分譲で、
建築確認を受ける前に、契約を締結
したということですね。


ということは、テーマは、
“契約締結時期の制限”
ですね。


はい、これは、8種類制限に
ありましたか~?

タ・ク・ソン・テ・カ・テ・カツ・ショ

ありませんね~(笑)


ということは、
8種類制限や業者間取引に関係なく、
普通に、業法が適用されるわけですよね。


じゃあ基本のルールに戻りましょう!


建物の契約締結の時期の制限の場合は
どんなルールになっていますか~?


はい、“建築確認”を受けていないとダメ
ですよね。


ちなみに、土地の分譲であれば、
“開発許可”や“宅地造成許可”を
受けていないと契約はできないですね。


はい、関連知識もまとめておきましょう!


契約締結時期の制限は、
広告開始時期の制限とほぼ同じです。


広告を見て、その物件を気に入った人が、
誰よりも早く、その日のうちに、契約
できるように“日”を揃えています。


で、2つの制限で、異なるのは、1ヶ所、
貸借の場合です。


建物を例にあげると、
建築確認を受けていなくても、
貸借の契約はできるけれど、
広告はアウトなんですよね。


この違いは~??

元々、未完成物件(建物)の場合、
契約を交わしても、本当にそれが
計画どおりに完成するかどうかわからない
ですよね(汗)


そこで、建築確認を受けたとなると、
行政が、その建築にお墨付きを与えたような
ものだから、買主も安心して、買えるわけです。


ただ、貸借でいうと、こんな軽いケースも!


A「Bさん、今年は田んぼは作らないの~?」

B「もう、腰が痛くてね、だから、田んぼを
やめて、来年は、賃貸マンションを建て
ようかと思って~」

A「この辺は、市街化区域だから、それが
いいかもね~じゃあ、うちの息子が来年
結婚するので、ぜひ借りたいわ~」

B「まだ、建築確認とかもしていないんだけど」

A「いいですよ~もし、建築確認が通らな
かったり、マンション建築が白紙にな
っても、気にしなから~」

B「そう、じゃあ契約だけ、先にしておく~
  いつもの賃貸の業者さんに手続きお願い
しておくわ~」


ちょっと長くなりましたが、いかがですか~?

隣近所で、いかにもありそうな会話でしょう!?

で、こういったケースを法律は認めているのです。

だから、貸借の契約は、建築確認の前でも
OKなんですね。


ただ、広告までやっちゃうと不特定多数に
被害が広がってしまうおそれがありますよね。


さっきの話しで、建築確認が通らなかったら、
なんて場合も、近所付き合いの延長だからこそ、
許されるのであって、見知らぬ者同士で
あれば・・・やっぱりもめますよね~(汗)


よって、広告は不可となります。

はい、この違いをはっきり区別しておきましょう!


設問の方は、建築確認を受ける前に締結したのは、
売買契約だから、もちろん違反します。



次は、3ですね!!


3 Aは自己の所有に属しない建物について、Bと売買契約を締結した。


まずはワードチェック。

「自己の所有に属しない建物」「契約を締結」


はい、自己の所有に属しない物件の売買ですね。

これは、8種類制限に入っていますか~?

はい、ありますね!!

トップバッターの
「他人物売買(未完成物件も対象)」
に該当しますよね~


で、業者間取引は、適用除外ですから、
契約の締結~もちろんOKです。

違反しないから○ですね。

はい、秒殺ですよ!!(笑)


では、最後に4です。


4 AはBと売買契約を締結する際、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。


まずはワードチェックから~


「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」


今回は、何と1つだけです~(笑)

はい、瑕疵担保責任がテーマですね。

これは、8種類制限にありましたか~?

おっありました!!(笑)


「瑕疵担保責任についての特約の制限」
ですね。

で、業者間取引だから適用除外ですね。

ということは・・・

どうなりますか~?


はい、民法の規定に戻るわけです。

そして、民法では、元々、
「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」
は、可能ですよ~


これはしっかり抑えておいてください。

よって、4は、違反しないので、○と
いうことになります。


はい、[問38]の正解は、
「違反するもの」、「×」は、
2ということになりますね。


8種類制限の基本問題ですから、
きっちりまとめておきましょう!(^-^)


今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに~


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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!






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【2010/12/29 22:37 】 | 宅建合格には苦手分野は捨てるべし | 有り難いご意見(0) | トラックバック(0)
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