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メルマガ「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」 ～てっとり早く合格しよう～ を転載しています。 ＞＞宅建合格フルセット～宅建合格には苦手分野は捨てるべし～ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」 ～てっとり早く合格しよう～ 2011年1月5日 No.151-3 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ こんばんは、宅建講師の悠々です。 年もあけて5日になりました。 正月気分も少しずつ抜けていきますね。 早いところでは、小学校も明日始業式みたいです。 Wataくんは今日から講義だったそうです。 体と心が中々学習モードにならないと思いますが 少しずつ、積みかさねて10月の本試験にチャレンジしましょう！ ……………………………………………………………………………… これからしばらくは 月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」 水→→→ 悠々先生の過去問題解説 日→→→ 一問一答とクイズ問題 というメニューでお送りしていきます！ どうぞお楽しみに(^_^) ……………………………………………………………………………… 今日は、宅建業法「問39」ですね。 「問 39」 宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で 土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。 はい、これは、ワードチェックの時点でピンときましたね。 8種類制限の問題ですぞ～ 売主（業者Ａ）⇒⇒⇒買主（一般人Ｂ） で、捜すのは“誤っているもの”です。 大きく×をしておきましょう！ まず、１です。 １ Ｂは、Ａが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、 翌日Ａの事務所で契約を締結した場合には、 それ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。 はい、ワードチェックをしましょう。 「テント張りの案内所」「買受けの申込み」 「Ａの事務所」「契約の締結」 「契約の解除」 37条の2による契約の解除ときましたね。 うん、これはクーリングオフのことです。 まぁ条文NO．なんぞ覚えなくても、 クーリングオフの問題だということは わかりますね～ ８種類制限では、一番よく出題される部分です。 そして、 “買受けの申込み” と “契約の解除” のつ２つが出てきました！ ア．買受けの申込み⇒⇒テント張りの案内所 イ．契約の解除⇒⇒⇒⇒Ａの事務所 クーリングオフのルールは大丈夫ですか～？ “事務所等”以外の場所が適用されますね！ イのＡの事務所は適用されないけれど、 アのテント張りの案内所は、バリバリ クーリングオフが適用されちゃいますね。 じゃあ2段階で話しが進んでいく場合のルールは～？ どう判断するのでした～？（汗） はい、 “最初に意思表示をした場所”で判断します！ ということは、アの買受けの申込みを 行った場所ですね。 テント張りの案内所なので、クーリングオフが 適用されて、もちろん解除することができますね。 よって、１は×となります。 では、２です。 ２ 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の 解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、 これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。 ワードチェックをしましょう。 「債務の不履行」「契約の解除」 「損害賠償の額の予定」「違約金」 「合算した額」「代金の額の10分の２」 この２は正にこのまま抑えておいて欲しい文章です！（笑） うん、だから結論は“正しい”○です～（笑） ワードチェック通りｋｅｙ ｗｏｒｄの オンパレードですぞ～ 契約の時に最初から “債務の不履行により解除した時” の損害賠償の額などを決めてしまおうという ことですよね このときに、８種類制限では、業者がお客さんから、 多額の賠償をさせないように、上限を設けているわけです。 はい、ズバリ20％、10分の2以下ですね。 何の～？ もちろん代金の額です！ 1,000万円の物件なら200万円まで！ で、注意点は2つ！ 1つは、20％（10分の2）ジャストの金額はOKだと いうこと。 上の例で言うと、200万円はもらってもいいのです。 もちろん200万円を超えちゃだめですぞ～ もう一つは、損害賠償の額だけではなく、 違約金も含んだ金額だってことですね。 損害賠償の額＋違約金⇒⇒20％以下 で、設問の方は、 「超える定めをしてはいけない」 となっていますね。 はい、健全です（笑） ○ですね。 次は、３です！！ ３ 当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、 Ａは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」旨の 特約を定めた場合、その特約は無効である。 まずはワードチェック。 「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」 「Ａは」「手付を返還」 「契約を解除」「特約」 手付の問題ですね。 はい、もちろん8種類制限のルールです。 では、手付による契約解除のルールはどうでしたか～？ 設定をもう一度！ 売主：業者Ａ⇒⇒⇒買主：一般人Ｂ 1,000万円の売買で手付が200万円としましょうか！ その場合、 買主⇒手付の放棄 ですから、 200万円の放棄でOKですね。 では、売主は～？ 売主⇒手付の倍返し ですから、 200万円×2＝400万円が必要となりますね。 設問の方は、 売主Ａが、Ｂから預かった手付200万円の 返還のみでOKとしていますから、 “買主に不利な特約” ということで、もちろん無効となります。 ちなみにお互いが手付解除できる期限は～？ これも設問に記載されている通り、 “当事者の一方が契約の履行に着手するまで” ↓ ↓ “相手方が履行に着手するまで” となります！ はい、３も○ですね。 では、最後に４です。 ４ Ａは、当該建物が未完成であった場合でも、 Ｂへの所有権移転の登記をすれば、Ｂから受け取った手付金等について、 その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。 まずはワードチェックから～ 「未完成」「移転の登記」 「手付金等」「手付金等の保全措置」 手付金等の保全措置の問題です。 8種類制限の中でもよく出題されますよ～ 時には、計算問題も出ますが、今回は違いますね。 ホッ（安心？） 手付金の保全措置っていうのは、 業者が、買主から手付金など預かるのはいいけど、 もし倒産なんかしたときでも、パッと返せるように 段取りしなさい！っていう趣旨ですよね。 で、何が何でも保全措置をしなさいって形じゃなくて、 一定の場合に限られますぞ～ まず、未完成物件の場合は～～ 代金の5％超または1,000万円超の手付金等を 受領するときですね。 完成物件は～～ 代金の10％超または1,000万円超の手付金等を 受領するときとなります。 はい、未完成物件と完成物件の場合でちょいと 規定が違います。 設問は未完成物件ですね。 代金8,000万円のケースで考えてみましょうか～？ 5％⇒8,000万円×0.05＝400万円 よって、400万円を超えるか、1,000万円を超えるかですから、 “400万円を超える”ですね。 ということは、400万円を超える手付金等を受領するときは、 きちんと手付金等の保全措置をしなさいってことになりますね！ 逆にいうと、8,000万円の物件の売買で、 400万円以下の手付金等の受領なら、まぁ 多額ともいえないから、見逃しましょう！ ということになります～（笑） そしてもう一つのポイントは～？ この手付金等の保全措置が不要になるのは、 今の400万円以下のケースと、もう一つは 買主が所有権の登記をした時です。 登記の名義を移すことで、名実ともに“買主のもの” だから、そこまで売主がしてあげるなら、保全措置は いらないですよ～という規定になっています。 設問の方は正にこのケースですから、保全措置は いりませんね。 よって４は○となります。 はい、この手付金等の保全措置については、 “手付金等がどこまで含まれるか～？” “保全措置のやり方、方法” などもポイントとなりますので、しっかり 抑えておいて下さい！ [問３９]の解答としては、誤っているもの×は、 １ですね。 まぁまぁオーソドックスな８種類制限の問題 だったかと思います！ 今回はここまでです。 それでは、次回をお楽しみに～ ※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝ 本日のメルマガ、お役に立てましたら ポチっと、ワンクリック応援お願いします！ 皆さんの応援が、メルマガを続ける活力です(^^) 人気ブログランキング 「資格・スキルアップ ブログランキング 」 http://blog.with2.net/link.php?659718 ※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝ ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ メルマガの内容や宅建学習で疑問点があれば takken@office-oto.com までお気軽に！ 2営業日以内に返信します！ ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ ============================================================= ☆発 行 office-oto(オフィス 音) http://office-oto.com/ 発行責任者：綿谷 玲 info@office-oto.com ★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々先生 http://www.life-shine.net/youyou/ ☆配信停止はこちらから http://www.mag2.com/m/0000266705.html ============================================================= 宅建合格には苦手分野は捨てるべし！   過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)  マル合格資格奪取! FP(ファイナンシャルプランニング)技能検定試験2級・3級  PR |
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