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メルマガ「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」 ～てっとり早く合格しよう～ を転載しています。 ＞＞宅建合格フルセット～宅建合格には苦手分野は捨てるべし～ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」 ～てっとり早く合格しよう～ 2011年1月12日 No.152-3 ☆バックナンバーは下記URLから。 http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ※当メルマガはスゴワザ・激増などの無料レポートをダウンロードした際に 配信承諾をされた方にも配信しております。 ご不要の場合はお手数ですが、下記より解除して下さい。 ワンクリック解除 http://watatani.net/neo/d.php?1_3ykpok9owdyuaki896pb ≡・≡・≡・≡・≡・≡・≡・≡・≡・≡・≡・≡・≡・≡・≡・≡ こんばんは、宅建講師の悠々です。 正月あけは早いもので、1月も3分の1が過ぎました。 生活のペースは戻ってきましたか？ ペースを取り戻し、宅建試験にむけて積み重ねていけるように しましょう！ ……………………………………………………………………………… これからしばらくは 月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」 水→→→ 悠々先生の過去問題解説 日→→→ 一問一答とクイズ問題 というメニューでお送りしていきます！ どうぞお楽しみに(^_^) ……………………………………………………………………………… 今日は、宅建業法「問40」ですね。 「問 40」 宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、 宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。 はい、全体文の中では、特に設定はないですね。 まぁこういうときは、１問ずつ気楽に解いていきましょう！（笑） 「違反しないものは」ですから、例によって、 違反しない・・・○ 違反する・・・・× ということで、 ○ を捜しましょう！ まず、１です。 １ 建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると 誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、 実際に売買契約の成立には至らなかった。 はい、ワードチェックをしましょう。 「断定的判断の提供」 「契約の成立には至らなかった」 これは、分野としては、 “不当な勧誘等の禁止規定”の分野ですね。 まぁ大きな分野ではないけれど、 試験にはちょくちょく出題されますぞ～ この禁止規定で一番出題されるのは、 “断定的判断の提供”なんですね。 はい、この意味は～？ うん、例でいきましょうか！ 「今買っておいたら、数年後には価格が倍になりますよ～」 「南側の敷地に高いビルが建つことはありえないですよ～」 てな感じ。 どちらもプロである業者が言えば、聞いている 素人のお客さんとしては、つい、 「そんなもんかな・・・」 と思ってしまいますよね～（汗） で、もちろん 将来の確かなことは誰にもわからないわけですから、 業者がこのようなトークや説明をすることで、 お客さんを契約に誘導していくことは禁止されています。 はい、これが第一段階です。 で、設問の方は、結果的に、 「契約の成立には至らなかった」 てことですねぇ～ 実害がないからいいじゃないか・・・ てなりそうですが、宅建業法はそうはいきません。 “悪徳業者からいかに一般人を守るか！？” というのが法律の趣旨ですから、 “実害がなくても、とにかくこういうことをして、 お客さんを誘導することそのものが駄目だ！！“ と規定しています。 はい、趣旨をしっかりつかんでおいて下さい！ １は、違反しますので、×となります。 では、２です。 ２ 建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、 実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。 ワードチェックをしましょう。 「不当に高額の報酬を要求」 「大臣が定める額を超えない報酬を受け取った」 はい、“不当の高額な報酬の要求の禁止規定”の出題ですね。 ここも、小さい分野ですが、よく狙われます。 では、その内容は～？ まず、報酬っていうのは、 “報酬規定”として、売買、貸借ともに、 きちんと統一されていますよね。 同額の物件を扱うのに、業者による差が 出ないようにして、お客さんを安心させて いるってことですよね。 で、ちょいと契約の成立までに苦労したときなど、 「お客さん、がんばったんだから、報酬は ２倍もらいますよ～」 って、気持ちにはなるけれど、これを実際に 口に出しては・・・はい、もちろんだめですぞ～ 何のために、報酬規定を決めたのかってことになります。 で、設問は、 「実際には大臣が定める報酬を受け取った」 となっておりますが、どうでしょう～？ はい、ここも結果オーライではなく、 こういうことをすること自体に問題があります。 “要求”するだけで違反です！ まぁ業者として、 “最もやってはいけないことの一つ” ですね。 だから、罰則も厳しいですよ～ １年以上の懲役 または 100万円以下の罰金 となりますよ。 ご参考まで！ よって２は×ですね。 はい、スラスラいきましょう！ 次は、３ですね！！ ３ 建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより 売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。 まずはワードチェック。 「手付について貸付け」「契約の締結の誘引」 「契約の成立には至らなかった」 はい、手付の貸付けについての問題です。 これはね、かなり頻繁に出題されていますよ。 なんで～？ 実際に、手付を貸付けて契約に誘導することが 後を絶たないからでしょうね・・・ 分野としては、 “手付貸付の禁止規定”ですね。 まぁ売買であれ、賃貸であれ、 ある程度その気になっているお客さんが、 「今日は、手付の分までお金用意していないので、 また、改めて来ますわ～」 と言ったとき、業者は、 「はい、そうですか」 とは中々言えないですよね・・・ 営業上、色々気の利いたやり方があるでしょうが、 一番安易なのが、 「じゃあウチが立て替えてあげますから、 とりあえず、この物件押さえましょう」 という流れです。 これが違反するってことです。 例えば、3,000万円の物件で、手付金が20％、 600万円の場合でいきましょう。 理想的なのは、お客さん自身の資金計画に 合わせて、物件を購入することですよね。 ローンは月々いくらにするか？ なんてことを適当にしたまま、その場の流れで、 先に手付金を業者から借りて、物件を押さえちゃうと どうなります～？（汗） 手付金の600万円は返さないと駄目ですよね。 でも、勢いで借りちゃったから、ちょっと すぐには返せないや・・・（汗×２） となるかもしれませんね。 そうなると、民法でいう債務不履行に なってしまうので、結果的にお客さんを 苦しめることになってしまうのですよ～ だから、手付貸与は禁止となっています。 さらに、例によって、１、２と同様、 結果がどうあれ、 “契約の締結を誘引すること” 自体が禁止されており、違反しますので、 併せて、抑えておいて下さい！ で、手付について過去問より重要なポイントを！（^-^） まず違反する仲間をまとめましょう！ 最初に、手付を貸すというのは、とにかく駄目です。 表現としては、 “手付貸与” “信用供与” の２つをチェックしておきましょう！ もう一つは、 “手付の分割払い”です。 300万円の手付を100万円×３回分割払いとか・・・ これもだめなんですよ。 最初に100万円しか払わないので、後の200万円は 業者から借りているのと同じだと考えるのですよ！ 次に、違反しないものを抑えましょう！ まずは、ローンを組むこと。 600万円の手付金を銀行ローンにする場合です。 何か、さっきの分割払いとどう違うの～？ てなりそうですが、銀行ローンの場合は、 お客さんの支払い能力を厳しく審査した上で お金を貸すので、お客さんの資金計画に合わせた 支払いとなって、違反にはならないんですね！ もうひとつ。 減額です！ 「600万円の手付を500万円にしましょう！」 てな場合。 100万円については、単に業者の営業上の措置で、 お客さんに何ら負担が生じるわけでもなく、うれしい 話しなので、混同しないようにしましょう！ はい、というわけで、３は違反しますので、×です。 では、最後に４です。 ４ 建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、 既に購入者に対する建物引渡債務の履行に着手していたため、 当該売買契約の手付放棄による解除を拒んだ。 まずはワードチェックから～ 「建物引渡債務の履行に着手」 「手付放棄による解除を拒んだ」 問題文は、主語がないですが、 売主業者が、買主の手付放棄の解除を拒否した ってことですね。 ということは、 “手付解約のルール”ですね。 はい、[問39]にもありましたね。 手付解約の期限は、 “相手方が履行に着手するまで” でしたね。 設問では、買主が手付放棄による解約をしよう としていますね。 その時、相手方の売主業者は何をしていますか～？ うん、すでに買主に対して、 「建物引渡債務の履行に着手」していますね。 ということは、最早、買主からの手付解約は できないですね。 だから、売主は、解約を拒否したってことですから、 もちろん、違反しませんね。 規定どおりです。 よって、４は○となります。 さぁ[問40]は、何か寄せ集め（？）みたいな 問題でしたが、違反しないものは・・・？ はい、最後の４ですね。 はい、ここら辺でちょいと深呼吸して、 業法残り５問、スパートしましょう！（^-^） 今回はここまでです。 それでは、次回をお楽しみに～（^-^） ※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝ 本日のメルマガ、お役に立てましたら ポチっと、ワンクリック応援お願いします！ 皆さんの応援が、メルマガを続ける活力です(^^) 人気ブログランキング 「資格・スキルアップ ブログランキング 」 http://blog.with2.net/link.php?659718 ※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝ ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ メルマガの内容や宅建学習で疑問点があれば takken@office-oto.com までお気軽に！ 2営業日以内に返信します！ ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 【実録・宅建合格体験記】 鳥取県 Ｋ・Ｓさんはこうやって「苦手分野」を克服して 宅建に合格しました！ http://3od.biz/46ahtyAU ==================================================================== ☆発 行：office-oto(オフィス 音) http://office-oto.com/oto.html 発行責任者：代表 綿谷 玲 Mail info@office-oto.com ★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々 http://www.life-shine.net/youyou/ ●購読解除はこちらから http://watatani.net/neo/d.php?1_3ykpok9owdyuaki896pb ▼オフィシャル ブログ 15歳、宅建に挑戦！」 http://takken-harusame.office-oto.com/ Copyright(C)office-oto Ltd.2008 ==================================================================== 宅建合格には苦手分野は捨てるべし！   過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)  マル合格資格奪取! 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