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【2017/08/17 10:48 】 |
【平成18年度問40】
この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~  を転載しています。

>>宅建合格フルセット~宅建合格には苦手分野は捨てるべし~





===============================
 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2011年1月12日 No.152-3
  ☆バックナンバーは下記URLから。
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


正月あけは早いもので、1月も3分の1が過ぎました。

生活のペースは戻ってきましたか?

ペースを取り戻し、宅建試験にむけて積み重ねていけるように
しましょう!


………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………


今日は、宅建業法「問40」ですね。

「問 40」
宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。


はい、全体文の中では、特に設定はないですね。

まぁこういうときは、1問ずつ気楽に解いていきましょう!(笑)

「違反しないものは」ですから、例によって、
違反しない・・・○
違反する・・・・×
ということで、
○ を捜しましょう!


まず、1です。

1 建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると
誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、
実際に売買契約の成立には至らなかった。


はい、ワードチェックをしましょう。

「断定的判断の提供」
「契約の成立には至らなかった」


これは、分野としては、
“不当な勧誘等の禁止規定”の分野ですね。

まぁ大きな分野ではないけれど、
試験にはちょくちょく出題されますぞ~


この禁止規定で一番出題されるのは、
“断定的判断の提供”なんですね。

はい、この意味は~?

うん、例でいきましょうか!

「今買っておいたら、数年後には価格が倍になりますよ~」

「南側の敷地に高いビルが建つことはありえないですよ~」

てな感じ。

どちらもプロである業者が言えば、聞いている
素人のお客さんとしては、つい、

「そんなもんかな・・・」

と思ってしまいますよね~(汗)

で、もちろん
将来の確かなことは誰にもわからないわけですから、
業者がこのようなトークや説明をすることで、
お客さんを契約に誘導していくことは禁止されています。


はい、これが第一段階です。

で、設問の方は、結果的に、
「契約の成立には至らなかった」
てことですねぇ~

実害がないからいいじゃないか・・・

てなりそうですが、宅建業法はそうはいきません。

“悪徳業者からいかに一般人を守るか!?”
というのが法律の趣旨ですから、

“実害がなくても、とにかくこういうことをして、
お客さんを誘導することそのものが駄目だ!!“

と規定しています。

はい、趣旨をしっかりつかんでおいて下さい!

1は、違反しますので、×となります。


では、2です。

2 建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、
実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。


ワードチェックをしましょう。

「不当に高額の報酬を要求」
「大臣が定める額を超えない報酬を受け取った」


はい、“不当の高額な報酬の要求の禁止規定”の出題ですね。

ここも、小さい分野ですが、よく狙われます。

では、その内容は~?

まず、報酬っていうのは、
“報酬規定”として、売買、貸借ともに、
きちんと統一されていますよね。

同額の物件を扱うのに、業者による差が
出ないようにして、お客さんを安心させて
いるってことですよね。


で、ちょいと契約の成立までに苦労したときなど、
「お客さん、がんばったんだから、報酬は
 2倍もらいますよ~」
って、気持ちにはなるけれど、これを実際に
口に出しては・・・はい、もちろんだめですぞ~


何のために、報酬規定を決めたのかってことになります。

で、設問は、
「実際には大臣が定める報酬を受け取った」
となっておりますが、どうでしょう~?

はい、ここも結果オーライではなく、
こういうことをすること自体に問題があります。


“要求”するだけで違反です!

まぁ業者として、
“最もやってはいけないことの一つ”
ですね。

だから、罰則も厳しいですよ~

1年以上の懲役
または
100万円以下の罰金

となりますよ。

ご参考まで!

よって2は×ですね。

はい、スラスラいきましょう!


次は、3ですね!!

3 建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより
売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。


まずはワードチェック。

「手付について貸付け」「契約の締結の誘引」
「契約の成立には至らなかった」


はい、手付の貸付けについての問題です。

これはね、かなり頻繁に出題されていますよ。


なんで~?

実際に、手付を貸付けて契約に誘導することが
後を絶たないからでしょうね・・・


分野としては、
“手付貸付の禁止規定”ですね。


まぁ売買であれ、賃貸であれ、
ある程度その気になっているお客さんが、
「今日は、手付の分までお金用意していないので、
 また、改めて来ますわ~」

と言ったとき、業者は、
「はい、そうですか」
とは中々言えないですよね・・・

営業上、色々気の利いたやり方があるでしょうが、
一番安易なのが、

「じゃあウチが立て替えてあげますから、
 とりあえず、この物件押さえましょう」

という流れです。

これが違反するってことです。

例えば、3,000万円の物件で、手付金が20%、
600万円の場合でいきましょう。


理想的なのは、お客さん自身の資金計画に
合わせて、物件を購入することですよね。

ローンは月々いくらにするか?
なんてことを適当にしたまま、その場の流れで、
先に手付金を業者から借りて、物件を押さえちゃうと
どうなります~?(汗)


手付金の600万円は返さないと駄目ですよね。

でも、勢いで借りちゃったから、ちょっと
すぐには返せないや・・・(汗×2)

となるかもしれませんね。

そうなると、民法でいう債務不履行に
なってしまうので、結果的にお客さんを
苦しめることになってしまうのですよ~

だから、手付貸与は禁止となっています。

さらに、例によって、1、2と同様、
結果がどうあれ、
“契約の締結を誘引すること”
自体が禁止されており、違反しますので、
併せて、抑えておいて下さい!


で、手付について過去問より重要なポイントを!(^-^)
まず違反する仲間をまとめましょう!

最初に、手付を貸すというのは、とにかく駄目です。

表現としては、
“手付貸与”
“信用供与”
の2つをチェックしておきましょう!

もう一つは、
“手付の分割払い”です。

300万円の手付を100万円×3回分割払いとか・・・

これもだめなんですよ。

最初に100万円しか払わないので、後の200万円は
業者から借りているのと同じだと考えるのですよ!


次に、違反しないものを抑えましょう!

まずは、ローンを組むこと。

600万円の手付金を銀行ローンにする場合です。

何か、さっきの分割払いとどう違うの~?
てなりそうですが、銀行ローンの場合は、
お客さんの支払い能力を厳しく審査した上で
お金を貸すので、お客さんの資金計画に合わせた
支払いとなって、違反にはならないんですね!


もうひとつ。

減額です!

「600万円の手付を500万円にしましょう!」
てな場合。

100万円については、単に業者の営業上の措置で、
お客さんに何ら負担が生じるわけでもなく、うれしい
話しなので、混同しないようにしましょう!


はい、というわけで、3は違反しますので、×です。


では、最後に4です。

4 建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、
既に購入者に対する建物引渡債務の履行に着手していたため、
当該売買契約の手付放棄による解除を拒んだ。


まずはワードチェックから~


「建物引渡債務の履行に着手」
「手付放棄による解除を拒んだ」


問題文は、主語がないですが、
売主業者が、買主の手付放棄の解除を拒否した
ってことですね。


ということは、
“手付解約のルール”ですね。

はい、[問39]にもありましたね。

手付解約の期限は、
“相手方が履行に着手するまで”
でしたね。


設問では、買主が手付放棄による解約をしよう
としていますね。

その時、相手方の売主業者は何をしていますか~?

うん、すでに買主に対して、
「建物引渡債務の履行に着手」していますね。

ということは、最早、買主からの手付解約は
できないですね。

だから、売主は、解約を拒否したってことですから、
もちろん、違反しませんね。
規定どおりです。

よって、4は○となります。

さぁ[問40]は、何か寄せ集め(?)みたいな
問題でしたが、違反しないものは・・・?
はい、最後の4ですね。


はい、ここら辺でちょいと深呼吸して、
業法残り5問、スパートしましょう!(^-^)


今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに~(^-^)




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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!






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