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メルマガ「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」 ～てっとり早く合格しよう～ を転載しています。 ＞＞宅建合格フルセット～宅建合格には苦手分野は捨てるべし～ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」 ～てっとり早く合格しよう～ 2011年2月2日 No.155-3 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ こんばんは、宅建講師の悠々です。 昨日から2月です。 明日は節分ですね(^^) 先月後半から、皆さんの宅建合格に役に立てるようにと ある企画を準備しはじめています。 また、詳細はお知らせしますね。 今日も頑張っていきましょう！ ……………………………………………………………………………… これからしばらくは 月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」 水→→→ 悠々先生の過去問題解説 日→→→ 一問一答とクイズ問題 というメニューでお送りしていきます！ どうぞお楽しみに(^_^) ……………………………………………………………………………… 今日は、宅建業法「問43」ですね。 「問 43」 宅地建物取引業者Ａ(消費税課税事業者)が、宅地建物取引業に関して報酬を受領した 場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、 正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者は、Ａ、Ｂ及びＣのみとする。 はい、報酬の問題が出ました。 ア、イ、ウの3つの問題があって違反しないものの 組合せを捜すわけですね。 ちょいと複雑そうに見えますが、まぁ1コずつ、 ボチボチ処理していけば大丈夫ですよ～（笑） 見たところ計算しなきゃならないようですね。 こんなとき、 「私は計算ダメ！苦手！！（汗）」 って方は、無理してチャレンジするのは お勧めできないですね～ 確かに計算によって、他の問題より 時間がかかってしまうと思いますので、 そういうときは、とりあえず、飛ばして 次の問題にいって下さい！ すべて、他の49問を終えてから、再度、 冷静にチャレンジしましょう！！ 特に計算に苦手意識のない方は、そのまま リズミカルに進んでいきましょう！（^‐^） 全体文でのワードチェックとしては、業者Ａが 「消費税課税事業者」だってことだけですね。 抑えておきましょう！ そして、「違反しないものは・・・？」 ですから、○を捜しましょう！ では、最初にアです。 ア Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、 Ｃを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。 その際、Ｂから報酬として、126万円を受領した。 はい、ワードチェックをしましょう。 「宅地の売却」「代理」「代金3,000万円」 「Ｂから報酬」「126万円を受領」 はい、土地の売買の代理をして、126万円の 報酬を受領したということですね。 うん、では、売買・交換の場合の報酬の基本ルールを チェックしておきましょう！ 媒介でも代理でも共通する作業があります。 まず、媒介片手分を出しましょう！！ ルールとなる“計算式”は次の通り！ ～あ、消費税は別です～ <1>売買代金が200万円以下⇒⇒報酬額は5％ <2>売買代金が200万円超え400万円以下⇒⇒報酬額は4％＋2万円 <3>売買代金が400万円超え⇒⇒報酬額は3％＋6万円 じゃあ設問の3,000万円で早速計算していきましょう！ 3,000万円だから、上の<3>のパターンに なりますよね～ 3,000万円×3％＋6万円 ＝90万円＋6万円＝96万円 ここまで大丈夫ですか～？（笑） この96万円が媒介片手分です。 で、一般的に、媒介業者が、売主・買主の双方の 媒介をする場合はどうなります～？ 売主───────────買主 ↓↓ ↓↓ （片手分）──媒介業者──（片手分） 普通は、こうなるでしょうね。 媒介の場合のルールとしては、一方から受け取れる 報酬は、媒介片手分ということになります。 そして、もう一つ大きなルールが・・・ この一つの取引において生じる報酬の限度額は、 媒介片手分×２というルールです！ この問題の場合は、 96万円×2＝192万円ですね。 ということは、媒介業者が1人でも、 4～5人いても、売主・買主の払う報酬は、 業者の人数分だけ増えていく・・・などと いう恐ろしい事態にはなりません～（ホッ） これは媒介だけでなく、代理でも同じルールです。 特に気の利いた名称もないようですから、 “総量規制”と名付けましょう！（笑） さぁ次は代理の場合です。 代理の報酬限度額は、 媒介片手分×２となります。 さっきの計算の続きでいうと 96万円×２＝192万円となります。 売主───────────買主 ↓↓ 代理業者（片手分×２） 売主の代理をすると上のようなパターンになります。 まぁ民法で双方代理が禁じられていますから、 報酬を媒介の場合と差が出ないようにしていると 理解しましょう！ ただ、代理にはもう一つルールがあって、 依頼者ではない、例えば買主からも報酬を もらう場合は、売主と買主の報酬の内訳は 自由となります。 もちろん、総量規制の範囲内ではありますが。 例えば、192万円の範囲内として、 売主100万円、買主92万円という スタイルもＯＫとなります。 もちろん依頼もしていない買主が報酬を 払ってくれるかどうかは微妙ですが・・・ で、設問に戻ります。 宅地の売却の代理を行ったということですから、 96万円×2＝192万円ですね。 正確には、192万円＋消費税です。 192万円×1.05＝201.6万円となります。 で、設問では126万円を受領ということですから、 201.6万円＞126万円 もちろん違反しませんね。 ○ということになります。 ちなみに、消費税をプラスしましたか～？ 上に書いたように正確な金額を出すべきときは、 もちろんプラスしますが、税抜金額192万円の 時点ですでに、 192万円＞126万円となりますので違反しませんね。 よって、消費税をプラスするという余計な 計算をする必要もなくなります。 このあたりを要領よくこなしていきましょう！（笑） では、イです。 イ Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、 Ｃを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。 その際、Ｂから報酬30万円のほかに、Ｂの特別の依頼による 広告に要した実費10万円を受領した。 ワードチェックをしましょう。 「宅地の売却」「媒介の依頼」 「代金1,000万円」「報酬30万円」 「依頼による広告費10万円を受領」 はい、今度は報酬計算とともに、広告費も 出てきました。 敵（？）も中々目先を変えてきますねぇ～（笑） じゃあ別々にいきましょう！ まず媒介の報酬の方は、代金が1,000万円ですから、 1,000万円×3％＋6万円＝36万円 正確には、36万円＋消費税です。 設問では、受領した金額は30万円ですね。 36万円＞30万円 はい、違反しません。 これまた、消費税をプラスする計算をするまでもなく、 判断できますね。 い～ですか？ 無駄なことは少しでも省略しましょう！ で、もう一つは広告費！ 広告費のポイントは、 「依頼されたものは請求できるけれど、 依頼されてなくて、業者が勝手にやった 場合は請求できない」 と、これだけです。 よって、その広告によって、 “成約に至ったかどうか？” は、関係ないですぞ～ 「勝手にやった広告だけど、それで契約が成立 したから、広告費払って！！」 なんて言われても、 払う必要はないですぞ～（キッパリ！） 設問は、「依頼された広告費」の実費を受領した だけですから、もちろん違反しません。 ということで、イの解答は○ということになります。 では、ウにいきましょう！！ ウ Ａは、貸主Ｂ及び借主Ｃとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、 その1か月後にＢＣ間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、 Ｂ及びＣそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。 まずはワードチェック。 「建物の貸借の媒介」「契約の成立」 「報酬」「ＢＣそれぞれから借賃の1月分を受領」 最後は、貸借の問題ですね。 Ａが媒介したということです。 貸主Ｂ──借主Ｃ ↓ ↓ 媒介業者 こういうスタイルですね。 はい、貸借の場合の大きなルールの一つとして、 売買同様に、“総量規制”があります。 はい、一つの契約で生じる報酬の限度額は、 ズバリ借賃の1月分です！ ～正確には1月分×1.05ですが～ 媒介、代理共通の規定ですぞ～ で、これをきっちり抑えていれば、 設問は貸主Ｂ，借主Ｃそれぞれから 借賃1月分、つまり合計2ヶ月分受領 したってことですよね。 これは・・・・ はい、もちろんアウトです。 違反するから×ですね。 で、一応、貸借の報酬のポイントを チェックしておきましょう！ 媒介であれ、代理であれ、双方からもらう 報酬の限度額は、借賃の1か月分です。 で、貸主、借主からもらう金額の内訳は自由です。 よって、借賃10万円の土地賃貸借の代理であれば、 代理を依頼した貸主⇒⇒⇒⇒⇒6万円受領 代理を依頼していない借主⇒⇒4万円受領 というスタイルもＯＫですね。 売買同様、代理を依頼されていないサイドからも 報酬を受領することができます。 また、例外事項としては、2つ抑えて下さい！ <1>居住用建物の場合の媒介 <2>権利金の授受のある場合 <1>の場合は、依頼者双方の承諾を得ている 場合を除いて、依頼者の一方からは借賃の 半月分しかもらえません。 例えば、家賃10万円の居住用マンションの 媒介をした場合、普通は、 貸主⇒⇒⇒5万円 借主⇒⇒⇒5万円 というスタイルになります。 はい、というわけで、ア～ウは、結局どうなりましたか～？ ア ○ イ ○ ウ × （１）ア、イ （２）ア、ウ （３）イ、ウ （４）ア、イ、ウ 正しいのは、ア、イですから、１が正解となりますね。 はい、報酬計算のコツは、解答を出すにあたって、 必要以上に計算しないことです。 まっ慣れれば勝ちですよ！（^‐^） 今回はここまでです。 それでは、次回をお楽しみに～（^‐^） --------------------------------------------------------------------- おかげさまで好評です！ 「いちばん楽しく読めて、力もつく！～合格のための悠々教材」 http://3od.biz/24589pGX 【実録・宅建合格体験記（１）】 鳥取県 Ｋ・Ｓさんはこうやって「苦手分野」を克服して 宅建に合格しました！ http://3od.biz/46ahtyAU 【実録・宅建合格体験記（２）】 名古屋市 Ｒ・Ｋさんはこうやって「十分に理解して」 宅建に合格しました！ http://3od.biz/9givFHMU --------------------------------------------------------------------- ※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝ 本日のメルマガ、お役に立てましたら ポチっと、ワンクリック応援お願いします！ 皆さんの応援が、メルマガを続ける活力です(^^) 人気ブログランキング 「資格・スキルアップ ブログランキング 」 http://blog.with2.net/link.php?659718 ※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝ ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ メルマガの内容や宅建学習で疑問点があれば takken@office-oto.com までお気軽に！ 2営業日以内に返信します！ ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ ============================================================= ☆発 行 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