【宅建本試験振り返り号3】～宅建業法編～宅建合格までの学習日記

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【2024/04/26 21:41 】 |

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メルマガ「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
　　　　　　　～てっとり早く合格しよう～　　を転載しています。

＞＞宅建合格フルセット～宅建合格には苦手分野は捨てるべし～

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　◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
　　　　　　　～てっとり早く合格しよう～
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010年10月24日 No.140-4
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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

はい、試験の振り返り最終日です。

ホント、家で冷静に振り返るとわかりますよね。
中途半端な知識は役に立たないって！（汗）
いつも言いますが、80～90％の知識がいくらあっても、
今の宅建試験では得点できそうでできないでしょう！
だから・・・
そうです！
120％の知識を少しづつ積み上げていくのです！
そのためのノウハウは、また場を改めて！（笑）

では、ラストはお待たせ宅建業法です！

[問　26]・・・○１勝
はい、基本問題です。
しっかりとゲットしましょう！
正解肢４の信託会社の規定は、
平成11年、15年にも出題されています。
大丈夫ですね！
最近は宅建業法からスタートするという方が
多くなっているようですね。
はい、確かにオススメです！（笑）

ただその場合、
１～３がちょいと意地悪い？設定ですね。
１は“農地の転用”なんてくるから、
「えっ農地法の知識がいるのか・・・？」
なんて、一瞬混乱しそうです。
開始早々これじゃあ“ノレませんね！”
こんなときは、
一度深呼吸を！！
　↓　　　　↓
すると、
農協は⇒免許いるやん～
と即解決するはずです！（笑）

[問　27]・・・○２勝
これはスゥーといって下さい！
正解肢の２は絶対的に○ですね。
後の３つも大丈夫ですね。
うん、こんな問題が続けばいいのだけれど～

[問　28]・・・○３勝
はい、免許に関する問題です。
３の名義貸しの問題が正解ですね。
名義貸しは
“何が何でもダメ！！！”
ですよね。
“○△の場合はＯＫ”
なんて規定はありえないのです。
まぁ宅建業法の趣旨を普段からしっかり
把握しておれば、
何てことないですね。
４はちょいと「？？？」
となるかもですね。
はい、いいのです。
例によって必要以上に時間をかけずに、
先を急ぎましょう！（笑）

[問　29]・・・○４勝
はい、事務所に関しての規定がズバリ出題されました。
“事務所に備えるもの”というスタンスで
整理できていますか～？
正解肢の４はハッキリしていますね。
この10年間でも５回出題されています。
しっかりゲットです。
また２のような問題の扱いですが、
監督処分と罰則の適用まで深入りするか、
浅く切るか、
どちらかハッキリした学習が望ましいです。
まぁ現状の宅建業法の出題傾向ならば、
浅く切りましょう！
多分、正解は出せるはずですし～
その方が・・・
はい、気も楽でしょう！（笑）

[問　30]・・・○５勝
う～ん正解肢の４はどうでしょうねぇ～？
当たり前のことですが、
ちょいと自信をもって○はしにくいですね。
よって、１～３に×をして
消去法でいきましょう！
３はもちろんウソ問題です。
問題を解かずに知識だけ入れていく学習をしていると、
結構ひっかかるもんですぞぉ～
「えっワタシが知らないだけでこんなルールがあったの～？？」
とかね（笑）
はい、しっかり過去問を解きましょう！

[問　31]・・・○６勝
はい、営業保証金に関する問題です。
すべて基本問題ですね。
しっかりゲットしましょう！

[問　32]・・・○７勝
今年も出ました、個数問題です！
一瞬ぎょっとしますが、
まずは冷静にいきましょう！
すると、１～３とも基本中の基本規定です。
よって、逆に正解はすぐに出せますね。

[問　33]・・・○８勝
媒介契約の基本問題ですが、
３と４に少し落とし穴みたいなものが・・・
媒介契約の場合、
専任（専属も）媒介契約の規定をまず押さえて、
その次にやろうと思っているうちに、
試験日を迎えてしまうという～（笑）
それが、一般媒介の規定と契約書の記載事項ですね。
昨年も出題されている箇所なので、
ここまでしっかりチェックですぞぉ～

[問　34]・・・○９勝
はい、出ました。
重要事項説明書と37条書面に関する問題です。
ここは絶対出題されるべき事項なので、
ぜひ完璧にしたいところです！
方法は？
はい、毎度お馴染みそれぞれの記載事項を
まとめたものを切り取るかコピーし、
時間を見つけては、のぞき見するという
イメージかな！（笑）
ポイントは、
一気におさえてもすぐに忘れるだけ！
いかに日頃からコツコツ触れていくかです。
軽い気持ちでボチボチがコツ！（＾＾）

４だけは媒介契約書が乱入してきています。
専属専任媒介・・・となっているから多分
大丈夫でしょうが、
一応、[問33]にもあるので、ヒトコト！
“34条・・・の書面”ときたら、
媒介契約書のことですから、
この際、しっかり記憶しておきましょう！

[問　35]・・・○10勝
今度は、重要事項説明に限定した問題ですね。
ここ数年、説明事項がちょこちょこ増えてきています。
そんな中でのチェックとしては、
売買と貸借の説明事項の相違点です。
ココもポイントは正にそれ！
正解肢の２は、土砂災害警戒区域に関する出題です。
最近のゲリラ豪雨による被害が多いことからの
改正点です。
土砂災害って怖いですよね。
これは、家を買った場合も借りた場合も
“そこに住んでいる”ということからすると、
同じように怖いですよね。
だから、貸借でも当然説明が必要なんですね。
うん、常識でも解けますぞぉ～

[問　36]・・・○11勝
はい、重要事項説明が続きます。
細かい規定が出題されていますが、
しっかりゲットして欲しいところです。

そもそも宅建試験は、
重要事項説明をするための試験だと
言っても過言ではありません。
だから、重要事項説明の説明事項と
37条書面の記載事項については、
絶対手を抜いてはいけないのです。
徹底的にくり返しておさえていきましょう！

この問題の場合、
３の部分⇒急傾斜地崩壊区域内の
細かい規定まではいらないですね。
あまり気にせず先を急ぎましょう！（笑）

[問　37]・・・○12勝
今度は37条書面の問題がズバリ出題です！
正解は１ですが、大丈夫ですか？
勘違いしないようにね！
取引主任者が記名押印すれば、
交付（相手に渡すこと）は、
だれでもいいですよね。
取引主任者の仕事ではないですぞぉ～
しっかり区別してください。

後は大丈夫ですね。
はい、ではどんどんいきましょう！

[問　38]・・・○13勝
はい、重要項目のクーリングオフが出ました。
正解肢は１ですね。
これはいけたと思います。
ただ、２と４にも注意して下さい。
２は“全額支払い＆引渡し”で
もはやクーリングオフはできません。
それがテント張りであってもです！

それと４ですね。
お客さんが自ら申し出て・・・という場合の事務所等は、
自宅と勤務先ですね。
また、宅建業者の事務所であっても、
売主業者が代理・媒介を依頼した業者でない場合は、
事務所等には該当しないですね。
きっちりと体系的にまとめておいて欲しい箇所ですぞぉ～

[問　39]・・・○14勝
はい、８種類制限の総合問題です。
すべて基本規定に関して問われています。
正解肢の４は、
“買主の内金の支払いが履行の着手になる”
ということに気づけば、
１～４まですらっと解けますね。
はいリズミカルに～♪

[問　40]・・・○15勝
はい、続いて８種類制限の総合問題です。
正解肢１は秒殺できますよね。
後の２～４も特に問題なさそうです。
３は意味の読み取りをしっかりやりましょう！

[問　41]・・・○16勝
はいはい、個数問題がもう１問出ました。
１～４ともウソ問題のオンパレードなので、
確実な知識をもっていないと
思わず、「あちゃー」てな結果になりかねないですよ～
アは平成14年に出題されていますね。
個数問題でも特別に構えることなく、
悠々とやって下さい。
難しい設定だと誰も解けませんし～
合格点が１点下がるだけですから～（笑）

[問　42]・・・○17勝
はい、いつも通り報酬規定が出ました。
報酬規定ゲットのポイントは
いかに必要以上に計算をせずに、
時間短縮で正解を出すか！です。
今回は建物の賃貸借のルールですね。
まず、１と２は秒殺できますね。
ポイントは３と４です。
そもそも建物賃貸借の代理・媒介の報酬ルールは、
　↓　　　　↓
　＜基本規定＞
1.報酬総額の限度⇒家賃の１か月分（＋消費税）
2.貸主、借主からのもらい方の内訳は自由（もちろん1.の範囲内）

そして、例外規定が２つ
　↓　　　　↓
1.居住用建物の媒介⇒貸主、借主双方からは半月分ずつ（＋消費税）
　（ただし、依頼者の承諾があれば基本規定通り）
2.居住用建物以外の場合で権利金の授受がある
⇒権利金を売買代金として報酬計算してもよい（基本規定と多い方を採用！）

このルールだけで、しっかり
３⇒○、４⇒×とできますね。
今年は計算が全くいらなかった。
ラッキーでしたね！（＾＾）

[問　43]・・・○18勝
保証協会に関する問題ですね。
基本規定ですので、
１にしっかり○ができたかと思います。
保証協会のルールについては、
社員と保証協会、供託所、お客さんなどの
お金にまつわる流れ（弁済業務保証金関連とか還付金）
とか期限をしっかり図を描いてまとめておいて下さい。
そうすると、こういった問題でも
勘違いナシに秒殺できます。

あっもちろん営業保証金の制度の違いも
しっかりとつかんでおきましょう！

[問　44]・・・○19勝
監督処分が出題されました。
監督・罰則については、
毎年必ず１問は出題されますが、
規定がかなり細かいですから、
主要なポイントのみを押さえて
試験に挑むというスタイルが望ましいでしょう！

１の通知の規定は平成12年以来10年振りの出題。
２はウソ問題。
３の業者名簿の記載は正解肢で平成11年以来11年振りの出題。
４の公告は、何と３年連続の出題。

過去10年分の問題をマスターしていると、
２で迷わない限りは
消去法で３に正解が出せますよね～

でも、迷うかもしれません～汗

よって、対策としては、
過去12年間位の出題の重要ポイントに
対応した基本書を使うのが望ましいでしょうね！

民法[問10]の正解肢である遺言もしかり！
平成11年以来11年振りの出題でしたね。

[問　45]・・・○20勝0敗
はい予告通り住宅瑕疵担保履行法が出題されました。
予告された以上、
対策をしなきゃいけなかったわけですが、
例によって、どこまで捨てるか？
が判断に迷うところですよね～

宅建業法の営業保証金制度や
８種類制限と似ている部分が
多いですから、その辺りはざっくりおさえて、
後は、履行法ならではの重要ポイントのみを
おさえるというのが一番望ましいでしょう！

８種類制限⇒“自ら売主で買主が業者ではない”
このルールで１と３に×ができますよね。
正解肢の４は、履行法の基本規定です。
これはしっかり押さえておくべき規定ですね。

これで宅建業法は終了です！
成績は何と20戦全勝ですね。

３日間のトータルは、
権利関係⇒10勝４敗
法令制限＋税法・価格で⇒９勝２敗
５問免除⇒３勝２敗

合計しましょう！
42勝８敗です！
はい、多分合格ですね。
後の８敗も確率的には、
４肢択１なので、２問位は正解するでしょう！
反面、ケアレスミスも２問位あるのでは～？
よって差し引き±ゼロですね～（笑）

実際に市販のテキストに載っていることを
すべてマスターしなくても充分点数は取れる
のですよ。
そのためには、
120％自信をもって答えられる知識をしっかり
身につけること！
それぞれの法律の目的と意味を
きっちり把握すること！
捨てるところはきっぱり捨てること！
中途半端に知識を入れても役にたちませんぞぉ～

まぁその辺のノウハウはおいおい
やっていきましょう！

次週からは、平成23年度の合格に向けて
リニューアルしてお送りしたいと思います。
お楽しみに！！（＾＾）

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　発行責任者：綿谷　玲　　 info@office-oto.com

★著者　Life-Shine 宅建講師　悠々先生
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし！