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【2017/03/29 14:20 】 |
【宅建本試験振り返り号3】~宅建業法編~
この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~  を転載しています。

>>宅建合格フルセット~宅建合格には苦手分野は捨てるべし~






===============================
 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2010年10月24日 No.140-4
===============================
こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

はい、試験の振り返り最終日です。

ホント、家で冷静に振り返るとわかりますよね。
中途半端な知識は役に立たないって!(汗)
いつも言いますが、80~90%の知識がいくらあっても、
今の宅建試験では得点できそうでできないでしょう!
だから・・・
そうです!
120%の知識を少しづつ積み上げていくのです!
そのためのノウハウは、また場を改めて!(笑)

では、ラストはお待たせ宅建業法です!

[問 26]・・・○1勝
はい、基本問題です。
しっかりとゲットしましょう!
正解肢4の信託会社の規定は、
平成11年、15年にも出題されています。
大丈夫ですね!
最近は宅建業法からスタートするという方が
多くなっているようですね。
はい、確かにオススメです!(笑)

ただその場合、
1~3がちょいと意地悪い?設定ですね。
1は“農地の転用”なんてくるから、
「えっ農地法の知識がいるのか・・・?」
なんて、一瞬混乱しそうです。
開始早々これじゃあ“ノレませんね!”
こんなときは、
一度深呼吸を!!
 ↓    ↓
すると、
農協は⇒免許いるやん~
と即解決するはずです!(笑)


[問 27]・・・○2勝
これはスゥーといって下さい!
正解肢の2は絶対的に○ですね。
後の3つも大丈夫ですね。
うん、こんな問題が続けばいいのだけれど~


[問 28]・・・○3勝
はい、免許に関する問題です。
3の名義貸しの問題が正解ですね。
名義貸しは
“何が何でもダメ!!!”
ですよね。
“○△の場合はOK”
なんて規定はありえないのです。
まぁ宅建業法の趣旨を普段からしっかり
把握しておれば、
何てことないですね。
4はちょいと「???」
となるかもですね。
はい、いいのです。
例によって必要以上に時間をかけずに、
先を急ぎましょう!(笑)


[問 29]・・・○4勝
はい、事務所に関しての規定がズバリ出題されました。
“事務所に備えるもの”というスタンスで
整理できていますか~?
正解肢の4はハッキリしていますね。
この10年間でも5回出題されています。
しっかりゲットです。
また2のような問題の扱いですが、
監督処分と罰則の適用まで深入りするか、
浅く切るか、
どちらかハッキリした学習が望ましいです。
まぁ現状の宅建業法の出題傾向ならば、
浅く切りましょう!
多分、正解は出せるはずですし~
その方が・・・
はい、気も楽でしょう!(笑)


[問 30]・・・○5勝
う~ん正解肢の4はどうでしょうねぇ~?
当たり前のことですが、
ちょいと自信をもって○はしにくいですね。
よって、1~3に×をして
消去法でいきましょう!
3はもちろんウソ問題です。
問題を解かずに知識だけ入れていく学習をしていると、
結構ひっかかるもんですぞぉ~
「えっワタシが知らないだけでこんなルールがあったの~??」
とかね(笑)
はい、しっかり過去問を解きましょう!


[問 31]・・・○6勝
はい、営業保証金に関する問題です。
すべて基本問題ですね。
しっかりゲットしましょう!


[問 32]・・・○7勝
今年も出ました、個数問題です!
一瞬ぎょっとしますが、
まずは冷静にいきましょう!
すると、1~3とも基本中の基本規定です。
よって、逆に正解はすぐに出せますね。


[問 33]・・・○8勝
媒介契約の基本問題ですが、
3と4に少し落とし穴みたいなものが・・・
媒介契約の場合、
専任(専属も)媒介契約の規定をまず押さえて、
その次にやろうと思っているうちに、
試験日を迎えてしまうという~(笑)
それが、一般媒介の規定と契約書の記載事項ですね。
昨年も出題されている箇所なので、
ここまでしっかりチェックですぞぉ~


[問 34]・・・○9勝
はい、出ました。
重要事項説明書と37条書面に関する問題です。
ここは絶対出題されるべき事項なので、
ぜひ完璧にしたいところです!
方法は?
はい、毎度お馴染みそれぞれの記載事項を
まとめたものを切り取るかコピーし、
時間を見つけては、のぞき見するという
イメージかな!(笑)
ポイントは、
一気におさえてもすぐに忘れるだけ!
いかに日頃からコツコツ触れていくかです。
軽い気持ちでボチボチがコツ!(^^)

4だけは媒介契約書が乱入してきています。
専属専任媒介・・・となっているから多分
大丈夫でしょうが、
一応、[問33]にもあるので、ヒトコト!
“34条・・・の書面”ときたら、
媒介契約書のことですから、
この際、しっかり記憶しておきましょう!


[問 35]・・・○10勝
今度は、重要事項説明に限定した問題ですね。
ここ数年、説明事項がちょこちょこ増えてきています。
そんな中でのチェックとしては、
売買と貸借の説明事項の相違点です。
ココもポイントは正にそれ!
正解肢の2は、土砂災害警戒区域に関する出題です。
最近のゲリラ豪雨による被害が多いことからの
改正点です。
土砂災害って怖いですよね。
これは、家を買った場合も借りた場合も
“そこに住んでいる”ということからすると、
同じように怖いですよね。
だから、貸借でも当然説明が必要なんですね。
うん、常識でも解けますぞぉ~


[問 36]・・・○11勝
はい、重要事項説明が続きます。
細かい規定が出題されていますが、
しっかりゲットして欲しいところです。

そもそも宅建試験は、
重要事項説明をするための試験だと
言っても過言ではありません。
だから、重要事項説明の説明事項と
37条書面の記載事項については、
絶対手を抜いてはいけないのです。
徹底的にくり返しておさえていきましょう!

この問題の場合、
3の部分⇒急傾斜地崩壊区域内の
細かい規定まではいらないですね。
あまり気にせず先を急ぎましょう!(笑)


[問 37]・・・○12勝
今度は37条書面の問題がズバリ出題です!
正解は1ですが、大丈夫ですか?
勘違いしないようにね!
取引主任者が記名押印すれば、
交付(相手に渡すこと)は、
だれでもいいですよね。
取引主任者の仕事ではないですぞぉ~
しっかり区別してください。

後は大丈夫ですね。
はい、ではどんどんいきましょう!


[問 38]・・・○13勝
はい、重要項目のクーリングオフが出ました。
正解肢は1ですね。
これはいけたと思います。
ただ、2と4にも注意して下さい。
2は“全額支払い&引渡し”で
もはやクーリングオフはできません。
それがテント張りであってもです!

それと4ですね。
お客さんが自ら申し出て・・・という場合の事務所等は、
自宅と勤務先ですね。
また、宅建業者の事務所であっても、
売主業者が代理・媒介を依頼した業者でない場合は、
事務所等には該当しないですね。
きっちりと体系的にまとめておいて欲しい箇所ですぞぉ~


[問 39]・・・○14勝
はい、8種類制限の総合問題です。
すべて基本規定に関して問われています。
正解肢の4は、
“買主の内金の支払いが履行の着手になる”
ということに気づけば、
1~4まですらっと解けますね。
はいリズミカルに~♪


[問 40]・・・○15勝
はい、続いて8種類制限の総合問題です。
正解肢1は秒殺できますよね。
後の2~4も特に問題なさそうです。
3は意味の読み取りをしっかりやりましょう!


[問 41]・・・○16勝
はいはい、個数問題がもう1問出ました。
1~4ともウソ問題のオンパレードなので、
確実な知識をもっていないと
思わず、「あちゃー」てな結果になりかねないですよ~
アは平成14年に出題されていますね。
個数問題でも特別に構えることなく、
悠々とやって下さい。
難しい設定だと誰も解けませんし~
合格点が1点下がるだけですから~(笑)


[問 42]・・・○17勝
はい、いつも通り報酬規定が出ました。
報酬規定ゲットのポイントは
いかに必要以上に計算をせずに、
時間短縮で正解を出すか!です。
今回は建物の賃貸借のルールですね。
まず、1と2は秒殺できますね。
ポイントは3と4です。
そもそも建物賃貸借の代理・媒介の報酬ルールは、
 ↓    ↓
 <基本規定>
1.報酬総額の限度⇒家賃の1か月分(+消費税)
2.貸主、借主からのもらい方の内訳は自由(もちろん1.の範囲内)

そして、例外規定が2つ
 ↓    ↓
1.居住用建物の媒介⇒貸主、借主双方からは半月分ずつ(+消費税)
 (ただし、依頼者の承諾があれば基本規定通り)
2.居住用建物以外の場合で権利金の授受がある
⇒権利金を売買代金として報酬計算してもよい(基本規定と多い方を採用!)

このルールだけで、しっかり
3⇒○、4⇒×とできますね。
今年は計算が全くいらなかった。
ラッキーでしたね!(^^)


[問 43]・・・○18勝
保証協会に関する問題ですね。
基本規定ですので、
1にしっかり○ができたかと思います。
保証協会のルールについては、
社員と保証協会、供託所、お客さんなどの
お金にまつわる流れ(弁済業務保証金関連とか還付金)
とか期限をしっかり図を描いてまとめておいて下さい。
そうすると、こういった問題でも
勘違いナシに秒殺できます。

あっもちろん営業保証金の制度の違いも
しっかりとつかんでおきましょう!


[問 44]・・・○19勝
監督処分が出題されました。
監督・罰則については、
毎年必ず1問は出題されますが、
規定がかなり細かいですから、
主要なポイントのみを押さえて
試験に挑むというスタイルが望ましいでしょう!

1の通知の規定は平成12年以来10年振りの出題。
2はウソ問題。
3の業者名簿の記載は正解肢で平成11年以来11年振りの出題。
4の公告は、何と3年連続の出題。

過去10年分の問題をマスターしていると、
2で迷わない限りは
消去法で3に正解が出せますよね~

でも、迷うかもしれません~汗

よって、対策としては、
過去12年間位の出題の重要ポイントに
対応した基本書を使うのが望ましいでしょうね!

民法[問10]の正解肢である遺言もしかり!
平成11年以来11年振りの出題でしたね。


[問 45]・・・○20勝0敗
はい予告通り住宅瑕疵担保履行法が出題されました。
予告された以上、
対策をしなきゃいけなかったわけですが、
例によって、どこまで捨てるか?
が判断に迷うところですよね~

宅建業法の営業保証金制度や
8種類制限と似ている部分が
多いですから、その辺りはざっくりおさえて、
後は、履行法ならではの重要ポイントのみを
おさえるというのが一番望ましいでしょう!

8種類制限⇒“自ら売主で買主が業者ではない”
このルールで1と3に×ができますよね。
正解肢の4は、履行法の基本規定です。
これはしっかり押さえておくべき規定ですね。


これで宅建業法は終了です!
成績は何と20戦全勝ですね。

3日間のトータルは、
権利関係⇒10勝4敗
法令制限+税法・価格で⇒9勝2敗
5問免除⇒3勝2敗

合計しましょう!
42勝8敗です!
はい、多分合格ですね。
後の8敗も確率的には、
4肢択1なので、2問位は正解するでしょう!
反面、ケアレスミスも2問位あるのでは~?
よって差し引き±ゼロですね~(笑)

実際に市販のテキストに載っていることを
すべてマスターしなくても充分点数は取れる
のですよ。
そのためには、
120%自信をもって答えられる知識をしっかり
身につけること!
それぞれの法律の目的と意味を
きっちり把握すること!
捨てるところはきっぱり捨てること!
中途半端に知識を入れても役にたちませんぞぉ~

まぁその辺のノウハウはおいおい
やっていきましょう!

次週からは、平成23年度の合格に向けて
リニューアルしてお送りしたいと思います。
お楽しみに!!(^^)


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☆発 行
office-oto(オフィス 音) http://office-oto.com/
  発行責任者:綿谷 玲   info@office-oto.com

★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々先生
  http://www.life-shine.net/youyou/

☆配信停止はこちらから
       http://www.mag2.com/m/0000266705.html
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)
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【2010/10/24 21:09 】 | 宅建合格には苦手分野は捨てるべし | 有り難いご意見(0) | トラックバック(0)
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