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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010年12月9日 No.147-4
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こんばんは、wataです。


今日は【地球感謝の日】です。

あらゆる命の源である地球に感謝し、その思いを多くの人に伝える日をと
２００２年９月に青木稚華氏が制定しました。

日付は１２月が１年最後の月であることと、
９日は地球の球の語呂合わせからです。

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どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も＜業務に関する規制2・重要事項説明＞です。

この分野は、いうまでもなく、業法の頻出分野です。

気合いを入れて、120％押さえていきましょう！

今日も一問一答が2問です！


＜業務に関する規制2・重要事項説明5～6＞


（５）
宅建業者伏見ホームが、建物の貸借の媒介を行う場合、
当該建物について容積率又は建ぺい率に関する制限があるときは、
その概要について説明義務がある。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）
建物の貸借の場合は、容積率・建ぺい率に関する説明は
不要である。すでに建っている建物を借りて住むだけだか
ら～火曜日の（３）の問題とは、しっかり区別しておこう。


（６）
宅建業者大文字建物が、自ら未完成のマンションを
売買する場合、建物の完成時における当該マンションの外壁の
塗装については重要事項として説明しなくてもよい。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）
未完成物件の場合は、お客さんに対して、少しでも完成
イメージを提供してあげるべし！よって、外壁の塗装や、
建物の形状や構造についても説明しなければならない。



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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010年12月8日 No.147-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


師走に入り慌ただしい気分になってきました。
我慢していた(^_^;)コートも出しました。

職場近くの学校ではノロウィルで学級閉鎖になったそうです。
体調管理には気をつけて、ペースを守り、
来年の宅建試験に向けて、一日一日を積み重ねていきましょう～


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今日は、宅建業法「問35」ですね。


「問　35」
　宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に
関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

全体文を見ると、ズバリ重要事項説明の問題だとわかりますね。

そして、捜すのは“違反しないものは？”
ですね。

単に、正しいもの、誤っているものという
パターンではないから、ちょいと意識しておきましょう！


違反するもの⇒⇒⇒×
違反しないもの⇒⇒○

というわけで、一生懸命○を捜しましょう！（笑）


では１です。

１　自ら売主として宅地の売買をする場合において、
買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。


はい、ワードチェックをしましょう。

「自ら売主」「買主が業者」
「書面を交付」


はい、「自ら売主」とくると、まず、
「うん、8種類制限の関連か～？」
と反応しましょう！！


続いて、「買主が業者」となっていますから、
「業者間取引では適用除外」
とさらに反応しましょう！


で、最後の部分は、
「重要事項の書面の交付」ですね。


ということは、理想的な問題処理の流れとしては、
8種類制限に「重要事項の説明」があったかな～？
と考えます。


ありましたか～？？

あれば、それが業者間取引の場合は、
適用除外だから・・・となるわけです。


はい、もちろんありませんね。

ということは、
「自ら売主」とか「買主が業者」
とかも、特別に考えることなく、
普通に業者のからむ契約で、
重要事項説明の書面を交付しなかったって
ことですよね。


もちろん違反です。


はい、8種類制限においては、特に
全部スラスラ言える必要はないですが、
どんな項目があるかという識別はぜひ
できるようにしておきましょう！！

こういった問題を秒殺するために～（笑）


例えば・・・
(1)他人物売買
(2)クーリングオフ
(3)損害賠償の予定
(4)手付金の制限
(5)瑕疵担保責任
(6)手付金等保全措置
(7)割賦販売
(8)所有権留保

頭文字だけ取って～～

タ・ク・ソン・テ・カ・テ・カッ・ショ

トイレに貼って1日3回は唱えましょう！！（笑）


では、次は２です。

２　建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、
都市ガスは未整備である旨説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。


ワードチェックをしましょう。

「建物の貸借の媒介」
「水道、電気、及び下水道は完備」
「都市ガスは未整備」
「整備の見通し」


はい、「建物の貸借」の場合ですから、
売買に比べると、少し、説明事項が
少なくなりますね。

そのあたりがちゃんと整理できているか
どうか？ですね。


考え方のポイントは、
「自分が借りるとしたら・・・・」
とイメージします！


そうすると、
水道、電気、下水道、都市ガスといった
いわゆるライフラインに関する事項は
ぜひ聞いておきたいですね。


だから、これらはすべて貸借でも
説明しなければならないですぞ～

そして、都市ガスは未整備だと・・・（汗）


このまま説明をクローズされたら、
「じゃあ、ガスはどうなるんだろう？
プロパンガスを使うのかな～？
それとも電気コンロ？・・・（汗）」


と、この上なく不安になってとてもそんな
物件借りる気がしないですよね。

だから、
「今は、未整備でも1ヵ月後に都市ガスが
整備される予定です。」

といったことはぜひ聞いておきたいですよね。


また、
「ただ、整備にあたって1件あたり5万円の
費用負担をお願いしたいのです～」


ってこともありえますから、これも事前に
“特別の負担”として、説明しなきゃいけない
事項ですぞ～


この問題には直接関連しないけれど、本来の
ルールは未整備のときは、整備の状況と特別の
負担を説明すべし！となっていますから、ここで
覚えてしまいましょう！！

もちろん２は、違反するので、×となります。



次は、３ですね！！


３　宅地の売買の媒介において、当該宅地の一部が私道の敷地となっていたが、
買主に対して私道の負担に関する事項を説明しなかった。



まずはワードチェック。

「宅地の売買の媒介」「一部が私道」
「私道の負担」


私道の負担に関する問題ですね。

例えば、市街化区域内の田んぼをつぶして
家を6件建てて、分譲するという場合、
公道からの進入路を自分で作らなきゃならない
ですよね。


まぁその場合、「私道」という扱いになって
「道」だけれど、「私有地」だから、権利関係が
ちょいとややこしいですよね。


「私道を誰が、どうやって管理していくのだろう？」
「自分の負担部分は～？」
「税金は～？」


など、色々ききたくなりますよね。

ただ、そこに建築された建物を、単に借りて
住むだけの場合には、そこまで気にする
必要はありませんね。


はい、ここがポイントです。

よって、「私道負担」については、
売買や土地の貸借のときには、説明は必要だけれど、
建物の貸借の場合は、説明は省略できます。


３の問題文は違反するので、×ということに
なります。


では、最後に４です。


４　建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する
専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)が
なかったので、そのことについては説明しなかった。


まずはワードチェックから～


「建物の貸借の媒介」
「専有部分の用途その他の利用の制限に
関する規約（案）」


はい、マンションの重要事項説明で、
しかも貸借ですね。

これはもう日頃からいかにきちんと項目を
分類し、整理しているかが勝負でしょう！（笑）


まず、マンションで追加される説明項目は
大丈夫ですか～？


うん、念のため、列挙しておきましょう！

(1)一棟の建物の敷地に関する権利の種類、内容
(2)共用部分に関する規約の定めがあればその内容（案）
(3)専有部分の用途・利用の制限に関する規約の定めがあればその内容（案）
(4)専用使用権の規約の定めがあればその内容（案）
(5)一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積み立てを行う旨の定めが
あればその内容（案）、すでに積み立てられている額。
(6)一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用等を特定の者にのみ
減免する旨の規約の定めがあればその内容。
(7)建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費の額
(8)一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容
(9)一棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは、受託者の氏名、住所


はい、第一段階です（笑）

このうち、売買での説明事項は～？
はい、全部です（笑）

では、第二段階です。

このうち、貸借での説明事項は～？
はい、(3)と(9)ですね。

(3)は、「専有部分の用途・利用の制限に関する規約・・・」
だから、

「夜中にピアノを弾いてもいいのかしら～？」
「イグアナ飼いたいけれど・・・？」

という部分のルールだから、売買、貸借関係なく
説明が必要ですね。

また、単なる案の段階でも説明しなければ
ならないですぞ～

(9)は、「管理の受託者の氏名、住所」ですね。

「夜中に水漏れがしたらどこに言えばいいのかな～？」

という疑問の部分だから、(3)と同じく、
売買、貸借関係なく説明が必要ですね。


はい、この2つだけなんですよ～


また、マンションの重要事項の追加項目は、
2つに分かれるのですよね。

Ａ　必ず説明する事項 (1)(7)(9)
Ｂ　あれば説明する事項 (2)(3)(4)(5)(7)(9)


で、設問の「専有部分の用途・・・」は、
Ｂの分類ですね。

ということは、定めがなかったわけだから、
はい、説明を省略できますね。


余裕があれば、ＡＢの分類もぜひ
見ておきましょう。


というわけで、
４は「説明しなかった」ということですから、
それでＯＫ！～○ということになります。

そうしますと、違反しないものは・・・？
４ですね。


はい、問35は、すべて重要事項に関しての
基本的な出題ですから、分類をきちんと行って、
しっかりゲットしていきましょう！！
今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに～

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こんばんは、wataです。


今日は【国際民間航空デー】(International Civil Aviation Day)です。

1992(平成4)年の国際民間航空機関(ICAO)の総会で制定し、
1994年から実施。国際デーの一つです。

1944(昭和19)年、ICAOの設立を定めた「国際民間航空条約」の署名が行われました。

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今日も＜業務に関する規制2・重要事項説明＞です。

この分野は、いうまでもなく、業法の頻出分野です。

気合いを入れて、120％押さえていきましょう！

今日も一問一答が2問です！


＜業務に関する規制2・重要事項説明3～4＞

（３）
宅建業者である嵐山不動産は、抵当権に基づく差押えの
登記がされている建物の賃貸借を媒介するにあたり、借主に対して、
当該建物の上に存する登記の内容を重要事項として説明しなければならない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）
賃貸借であっても、登記の内容は説明しなければならない。
勘違いしやすい箇所なので、しっかりと把握しておこう。


（４）
宅建業者である平安エステートは、抵当権の登記がされている
建物の売買を媒介するにあたって、その抵当権が抹消予定だったので、
重要事項としての説明を省略した。違反するか？
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）
違反する。登記された抵当権は、
たとえ抹消される予定のものであっても
説明しなければならない。

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今日は【シンフォニー記念日】です。

1914年(大正3年)のこの日、ベルリンから帰国した山田耕筰作曲による初の和製交響曲
『かちどきと平和』が帝国劇場で発表されました。

『さくらさくら』『赤とんぼ』『ペチカ』などの童謡も彼の作曲作品です。

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今日からは＜業務に関する規制2・重要事項説明＞です。

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来年のこの時期には、ぜひ
「合格しました！！」
と言えるように今から頑張りましょう！！


今日も一問一答が2問です！

では、今週もがんばっていきましょう！（＾＾）



＜業務に関する規制2・重要事項説明1～2＞

（１）
重要事項の説明は、専任でない取引主任者が行うことも
できるが、これらの事項を記載した書面に記名押印するのは
専任の取引主任者でなければならない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）
重要事項の説明、書面への記名押印ともに専任でない
取引主任者でよい。専任の取引主任者と一般の取引主任者とは、
仕事＝事務の上では全く差がない。


（２）
宅地の売買について、売主三条ホーム、三条ホームの媒介業者
四条土地及び買主の媒介業者五条ハウスの３者が
いずれも業者である場合は三条ホーム、四条土地、五条ハウスの
３者全員が買主に対して重要事項の説明義務を負う。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）
売主業者三条ホーム、媒介業者四条土地・五条ハウス
すべて説明義務を負う。


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今日は 【アルバムの日】です。

フエルアルバムをはじめとして、製本、シュレッダーなど情報整理製品の
総合企業であるナカバヤシ株式会社が制定しました。

日付は一年最後の月の１２月はその年の思い出をアルバムにまとめる月、
そして「いつか時間が出来たら」「いつか子どもが大きくなったら」
「いつか・・・」と後回しにされることなくアルバムづくりをして
もらいたいとの願いを込めて、その５日（いつか）を記念日としたものです。



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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です！

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない！」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答から行ってましょう！


＜業務に関する規制1 広告・媒介契約他11＞


（11）
宅建業者貴船ハウスは、高杉さん所有建物の売買の媒介の依頼を受け、
高杉さんと専任媒介契約を締結した場合、高杉さんから
指定流通機構に登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば、
貴船ハウスは当該登録をしなくてもよい。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）
宅建業者が専任媒介契約を締結した場合は、７日以内に
登録をしなければならない。たとえ、売主の承諾を得た場合でも、
登録しない旨の特約は無効である。


では、クイズ問題です～（笑）


（12）
宅建業者鞍馬不動産が依頼者に対して、業務の処理状況を
15日に１回以上報告すると専任媒介契約で定めた場合でも、
依頼者の同意を得ていれば、当該特約は有効となる。
↓
↓
解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/101205.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！


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